Pojmovi

Pojedini geodetski, građevinski i pravni pojmovi su nepozanti za veliki broj ljudi, a činjenica da će te sve te pojmove pre ili kasnije sretati. U najkraćim redovima možete pročitati šta predstavljaju određeni pojmovi.

Geodetski i katastarski pojmovi

• Jedinice za površinu
10 m x 10 m = 1 ar = 100 m2
1 dulum = 10 ari = 1000 m2
1 jutro = 57,546 ari = 5 754,640 m2
1 lanac = 71,934 ari = 7 193,424 m2
1 hektar = 100 ari = 10 000 m2
1 km2 = 10 000 ari = 1 000 000 m2
• Državni premer
Državni premer su stručni poslovi u oblastima: katastarskog premera, premera u postupku uređenja zemljišne teritorije komasacijom (komasacioni premer), premera vodova, topografskog premera, premera državne granice.
• Teritorijalna jedinica
Katastarske teritorijalne jedinice su katastarska parcela, katastarska opština i katastarski srez.
• Katastarska parcela
Katastarske parcela (parcela) je osnovna katastarska teritorijalna jedinica i predstavlja deo zemljišta u katastarskoj opštini određen granicom i označen jedinstvenim brojem. Granica parcele se definiše graničnim tačkama koje su određene koordinatama propisane klase tačnosti i označene međnim belegama na terenu.
• Gruntovna parcela
Naziv ostaje još od Austrougara GRUNT-ZEMLJA nemačka reč. Numeracija se menja i danas postoje nove katastarske parcele. Numeracija je sprovođena na teritoriji Austrougarske.
• Katastarska opština
Katastarska opština je teritorijalna jedinica koja, po pravilu, obuhvata područije jednog naseljenog mesta, za koju se zakonom utvrđuje naziv i koja predstavlja osnovnu jedinicu za koju se vrši katastarski premer i osniva, obnavlja i održava katastar nepokretnosti. O promeni granice katastarske opštine odlučuje Vlada na predlog zavoda, po prethodno pribavljenom mišljenju jedinice lokalne samouprave na čijoj se teritoriji nalazi ta katastarska opština, odnosno susednih jedinica lokalne samouprave , kada promena granica katastarse opštine menja granicu jedinice lokalne samouprave . U slučaju kada se promenom granica katastarske opštine istovremeno menja i granica jedinica lokalne samouprave , promena granice katastarske opštine vrši se u skladu sa ustavom i zakonom. Odluka o promeni granice katastarske opštine objavljuje se u službenom glasniku republike Srbije. Obeležavanje granica katastarske opštine vrši se postavljanjem geodetskih belega.
• Katastarski srez
Katastarski srez je teritorijalna jedinica za katastarsko klasiranje zemljišta. Sačinjavaju ga više teritorijalno povezanih katastarskih opština koje predstavljaju prostornu i ekonomsku celinu sa sličnim prirodnim i drugim uslovima poljoprivredne i šumske proizvodnje, a srazmeran je teritoriji jedne ili više političkih opština.
• Sinor
Sinor je međa na njivi koja se stvara prirodnim putem tako što zemljoposednici obrađuju do nje.
• Nepokretnost
Nepokretnosti koje se upisuju u katastar nepokretnosti su zemljište (katastarske parcele poljoprivrednog, šumskog, građevinskog i drugog zemljišta), nadzemni i podzemni građevinski objekti i posebni delovi objekata koji čine građevinsku celinu (stan, poslovni prostor, garaža i drugi). Objekti su: zgrade svih vrsta, privredni objekti, objekti kulture, sporta i rekreacije, skloništa i drugi građevinski objekti .
• Katastar nepokretnosti
Katastar nepokretnosti je osnovni i javani registar o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima. Katastar nepokretnosti zasniva se na podacima državnog premera. Katastar nepokretnosti sastoji se od: elaborata premera, zbirke isprava, baze podataka katastra nepokretnosti. Elaborat premera je skup dokumenata i podataka nastalih u postupku projektovanja i realizacije katastarskog, komasacionog premera ili postojećog premera, na osnovu kojih se osniva ili obnavlja katastar nepokretnosti. Elaborat premera se čuva trajno. Zbirka isprava je skup isprava na osnovu kojih je izvršen upis ili brisanje upisa na nepokretnostima. Zbirka isprava čuva se trajno. Baza podataka katastra nepokretnosti jeste skup geoprostornih i drugih podataka o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima i obavezno sadrži podatke o: parcelama, objektima, posebnim delovima objekta, kao i o imaocima stvarnih prava na nepokretnosti. U bazi podataka katastra nepokretnosti vode se podaci adresnog registra i registra prostornih jedinica.
• Posedovni list
Posedovni list je katastarski list koji sadrži podatke o površini parcele, broju parcele, potesu. Deo su zemljišne knjige koje danas više ne žive.
• List nepokretnosti (LN)
List nepokretnosti jeste osnovni dokument o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima. Iz baze podataka katastra nepokretnosti izdaje se list nepokretnosti u propisanom obliku i sadržaju za nepokretnost i imaocu prava. Sadrži podatke koji se odnose na jednu nepokretnost i sadrži podatke koji se odnose na sve nepokretnosti koje pripadaju istom imaocu prava.

U listu nepokretnosti imamo:

- A list: podaci o zemljištu
- B list: podaci o nosiocu prava na zemljištu
- V list 1deo: podaci o zgradama i drugim građevinskim objektima i nosiocima prava na njima
- V list 2deo: podaci o posebnim delovima zgrade
- G list: podaci o teretima i ograničenjima

U A list se upisuje: broj parcele, broj plana, broj skice, broj manuala, godina izrade skice manuala, potezi ili ulica, način korišćenja, katastarska klasa, bonitete, površina, katastarski prihod, privremeni broj lista nepokretnosti.

U B list se upisuje: matični broj i oznake lica, lični podaci o nosiocu, vrsta prava, oblik svojine, udeo.

U V list (1 deo) se upisuje: broj parcele, površina u m2, broj etaža, adresa objekta, nosilac prava na objektu, vrsta prava, oblik svojine, udeo.

U V list (2 deo) se upisuje : boroj parcele, površina u m2, broj sprata, način korišćenja i naziv objekta, adresa objekta, nosilac prava na objektu, vrsta prava, oblik svojine, udeo-obim.

U G list se upisuje: broj parcele, broj posebnog dela, način korišćenja posebnog dela objekta, vrsta tereta, ograničenja i podaci o licu na koje se teret-ograničenje odnosi.
• Kopija plana
Kopija plana je javna isprava kojom se dokazuje kako je katastarska parcela prikazana na katastarskom planu.

Arhitektonski i građevinski pojmovi

• Objekat
Objekat je građevina koja predstavlja fizičku, tehničko–tehnološku ili biotehničku celinu sa svim instalacijama, postrojenjima i opremom, odnosno same instalacije, postrojenja i oprema koja se ugrađuje u objekat ili samostalno izvodi (zgrade svih vrsta, saobraćajni, vodoprivredni i energetski objekti, unutrašnja i spoljna mreža i instalacije, objekti komunalne infastrukture, industrijski, poljoprivredni i drugi privredni objekti, javne zelene površine, objekti sporta i rekreacije, groblja, skloništa i dr.).
• Posebni delovi objekta
Delovi objekta su posebni delovi objekta: stanovi, poslovne prostorije, izdvojene pomoćne prostorije (podrumi, garaže, vešernice), stambeno–poslovni prostori.

Pravni pojmovi

• Pravo na nepokretnosti
Pod pravima na nepokretnosti podrazumevaju se pre svega pravo svojine (vlasništvo) i druga prava (založno pravo na nepokretnosti–hipoteka, pravo korišćenja zemljišta u državnoj svojini, itd.).
• Svojina
Svojina na nepokretnosti upisuje se kao: pravo svojine, pravo susvojine, pravo zajedničke svojine. Pravo svojine upisuje se u korist imaoca prava na celoj nepokretnosti. Pravo susvojine upisuje se u korist imalaca prava po određenim udelima u odnosu na celinu nepokretnosti. Pravo zajedničke svojine na nepokretnosti upisuje se na ime svih imalaca prava svojine, kada udeo u ispravi za upis nije određen.
• Pravo korišćenja
Ima snagu držanja ali ne i otuđenja zbog zabrane zakona, zabranjeno je trgovati pravom korišćenja ali sme da se nasleđuje. Moguće je od 2009. godine raditi konverziju. Pravo korišćenja prestaje da postoji od 2009. godine i tada je Zakonom o planiranju i izgradnji utvrdjen prenos vlasništva. Dakle, sva lica koji su bili nosioci prava korišćenja na osnovu Zakona, katastar nepokretnosti uz odredjenu naknadu prevodio je u pravo svojine u samom ispitnom postupku, osim ako zakonom nije drugačije utvrđeno. Pravo korišćenja moglo je da se prenosi na izgrađenom i neizgrađenom zemljištu uz posebne zakonske uslove. Prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja, prenosi se i pravo korišćenja na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Ali kako je došlo do izmene zakona to je i upis uslovljen pa podrazumeva po slovu zakona prvo da se izvrši konverzija prethodnika pa da se sudski overi ugovor o prenosu prava svojine. Prenos prava korišćenja na neizgrađenom zemljištu, mogao je da se prenosi putem ugovora i pravnosnažnog rešenja nadležnog organa opštine za imovinsko pravne poslove kojim se utvrđivalo pravo korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini. Pored prenosa ugovorom, moglo je i nasleđem i ugovorom o doživotnom izdržavanju i unosom kao osnivačkim udelom u privredno društvo.
• Imalac prava
Pravni odnos definiše pravne odnose između lica (firme) i nepokretnosti. U postupku katastarskog premera prikupljaju se podaci o imaocu prava na nepokretnosti u skladu sa faktičkim stanjem. Ako se ne mogu prikupiti podaci o imaocu prava na nepokretnosti koristiće se podaci o imaocu prava koje sadrže postojeći katastar zemljišta, zemljišna knjiga, odnosno knjiga tapija ili katastar nepokretnosti.
• Vlasnik
Titular na stvari, nepokretnosti...
• Suvlasnik
Deljenje prava na stvari nepokretnosti sa još nekim ili više njih.
• Držalac
Državinu nad nekom nekretninom ima svako ko se prema njoj ponaša kao vlasnik (pravnici kažu ,,vrši faktičku vlast nad stvari′′).
• Vrste upisa
Vrste upisa u katastru nepokretnosti jesu: upis nepokretnosti, upis stvarnih prava, predbeležba, zabeležba.
• Uknjižba
Uknjižba u našem pravu predstavlja način sticanja stvarnih prava na nepokretnostima (svojina, stvarne službenosti, hipoteka) ova prava se u načelu mogu definitivno steći tek upisom u nadležni registar nepokretnosti. Pravo svojine prodavca nepokretnosti ne prestaje, a kupac ne postaje vlasnik u trenutku kada se zaključi ugovor o kupoprodaji neko tek kada se kupac uknjiži. U našem pravu uknjižba je povezana sa pravnim poslom kojim se prenosi neko stvarno pravo na nepokretnosti. Pravo svojine se može uknjižiti samo ukoliko počiva na punovažnom pravnom osnovu (ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, sudska odluka, ugovor o razmeni, ugovor o doživotnom izdržavanju, ugovor o poklonu, putem privatne ili javne isprave itd.).
• Predbeležba
Uslovno sticanje–kada nedostaje element za uknjižbu (overa potpisa, klauzula intabulandi, uslov iz ugovora, saglasnost roditelja...) Uslov se sastoji u tome što je potrebno da se predbeležba opravda. Ukoliko se predbeležno pravo opravda opravdanje će delovati i na prošlost, te će se smatrati da je zemljišno-knjižno pravo stečeno od trenutka kada je predbeleženo. Ako se predbeležba ne opravda dolazi do njenog brisanja, tako da se smatra da upisa nije ni bilo. Smisao predbeležbe je u tome da lice koje namerava da se uknjiži stekne prvenstvo nad ostalim mogućim pretentima na upis. Primer: Miloš Milošević potpisao je ugovor o kupoprodaji placa sa komšijom Petrom Petrovićem. Miloš i Petar zbog nekih Miloševih porodičnih obaveza još uvek nisu otišli u sud da overe ugovor. Kako je komšija Petar prevrtljiv Miloš se plaši da je komšija Petar prodao isti plac i njihovom zajedničkom poznaniku Nikoli. Miloš je odlučio da izvrši predbeležbu prava svojine na tom placu, ne može da zahteva uknjižbu jer ugovor nisu overili u sudu, ali će predbeležbom steći prvenstvo u odnosu na komšiju Nikolu.
• Zabeležba
Upis činjenica od značaja za promet, najčešće predstavlja obaveštenje za treća lica. Ova vrsta upisa predstavlja jednu vrstu obaveštenja svim licima koja su zainteresovana da steknu neko pravo na nepokretnosti. Sve one obaveze koje terete prodavca nepokretnosti teretiće i kupca, tako da je on veoma zainteresovan da bude upoznat da li se povodom te nepokretnosti ne vodi spor ili je otpočeo izvršni postupak koji ima za predmet izvršenja tu nepokretnost, da li je prodavcu oduzeta poslovna sposobnost itd..
Neke zabeležbe:
- Zabeležba spora - Zabeležba hipotekarne tužbe - Zabeležba pravosnažnosti i izvršnosti - Zabeležba započetog namirenja - Zabeležba prvenstvenog reda - Zabeležba maloletnosti - Zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja
• Hipoteka
Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj se svojini nepokretnosti nalazi.
• Ugovor
Pravni posao dveju strana gde iskazuju svoj dogovor po volji (o prodaji, razmeni, poklonu, deobi i dr.) overen u sudu. Ugovor o doživotnom izdražavanju overen od sudije.
• Testament
Volja jedne strane, iskazuje se u pisanoj formi (osim u ekstremnim uslovima može i usmeno, na brodu u vojsci...). Svojeručno ili pred sudijom ili svedocima.
• Zaključak
Odlučuje o pitanjima koja se tiču postupka, ako se zaključkom nalaže izvršenje neke radnje nalaže se rok u kome se ta radnja mora izvršiti. Protiv zaključka kojim prestaju određena prava može se izjaviti posebna žalba ako zakon odobrava. Zaključak koji se dobije od nadležne Službe katastra nepokretnosti podrazumeva rok u kome se određena radnja ili isprava mora dopuniti u upravnom predmetu.
• Rešenje
Na osnovu utvrđenih činjenica u postupku, organ nadležan za rešavanje donosi rešenje. Ono sadrži: uvod, dispozitiv, upustvo o pravnom sredstvu, naziv organa sa brojem i datumom rešenja, potpis službenog lica i pečat organa.
Uvod: Naziv organa koji donosi rešenje, propisi o nadležnosti organa,...
Dispozitiv rešenja: Kako se rešilo u predmetnom postupku, mora biti kratko i jasno.
Upustvo u pravnom sredstvu: Obaveštava se stranka da li može na rešenje uložiti žalbu ili pokrenuti upravni spor i pred kojim organom.
• Upravni postupak
Na pojedina pitanja upisa stvarnih prava koja nisu uređena zakonom shodno se primenjuju odredbe zakona kojim se uređuje svojina i druga stvarna prava, na pojedina pitanja postupka koja nisu uređena zakonom shodno se primenjuju odredbe zakona kojim se uređuje opšti upravni postupak.
• Konverzija zemljišta
Usvajanjem novog Zakona o planiranju i izgradnji ,,Sl. glasnik RS′′ br. 72/2009, građanima je konačno omogućio da svoje pravo korišćenja na gradskom zemljištu na kojem poseduju neki objekat, prevedu-konvertuju u pravo svojine.
• "Član 84"
Članom 84. Zakona o planiranju i izgradnji opštinski organ odn. odelenje za imovinsko pravne poslove utvrdilo bi mogućnost prenosa prava korišćenja na neizgrađenom zemljištu i to za ranije sopstvenike, zakonske naslednike kao i lica na koje je raniji sopstvenik preneo pravo korišćenja. Prilikom sudske overe takvog ugovora nadležni sud bio je dužan da zatraži pravnosnažno rešenje opštinskog organa i da nakon toga overi ugovor, te s toga današnja služba katastra nepokretnosti kao organ koji samo provodi a ne i utvrđuje određena prava ne sme zahtevati od stranaka da im dostave rešenje po čl. 84.
• Vlasnički list
Vlasnički list je sudski list, on u sebi sadrži podatke o vlasniku i ostalim opisnim stvarima. Takav list više nije na snazi.
• Zemljišno knjižni uložak (ZK.UL.)
Zmljišna knjiga sastoji se iz: glavne knjige, zbirke isprava i pomoćnih registara. Zemljišno knjižni uložak predstavlja pojedinačni list glavne knjige i sastoji se od:

- A list: popisni list: upisuje se broj parcele, potez, kultura, površina.
    Pod ZK.TL.1: upisuje se zememljišno knjižno telo njiva, voćnjak.
    Pod ZK.TL.2: upisuju se objekti i pomoćni objekti i upisuju se u nizu ZK.TL.2, ZK.TL.3, ...
    ZK.TL. pišemo samo kad ima objekata.
- B list: vlasnički list: upisuju se podaci o vlasniku
- C list: teretni list: upisuju se tereti, hipoteke, doživotno izdržavanje, doživotno uživanje.

Zbirka isprava predstavlja deo zemljišne knjige koja se sastoji iz originalnih dokumenata ili prepisa isprava na osnovu kojih su izvršeni upisi u glavnu knjigu.
Pomoćni registri zemljišne knjige su:

1. zemljišno-knjižni planovi, koji praktično ni u jednom zemljišno-knjižnom odeljenju odavno nisu u primeni, i praktično ne postoje i
2.registri (stvarni-registar parcela, lični-registar vlasnika).